نوشته شده توسط: Super User

بازدید: 1134

یکی از موضوعات مهمی که در سال‌های اخیر به وجود آمده است و نیازمند بررسی و ارزیابی دقیق می‌باشد طرح‌های تفصیلی و جامع شهری است. از آن جا که معمولا این طرح‌ها بلافاصله بعد از یکدیگر می‌آیند معمولا افراد تصور می‌کنند که هر دو یکی هستند اما تفاوت‌های بسیار مهمی دارند و در واقع دو چیز مجزا و در عین حال تکمیل کننده‌اند.

در کنار ابهاماتی که در تعریف این دو طرح وجود دارد مشکل اساسی تری هم گاها رخ می‌دهد و آن اختلاف در تفسیر طرح جامع و طرح تفصیلی است. در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهرسازی که صاحب نظر در این حوزه است به بررسی کلیت این دو طرح و همچنین اختلاف‌هایی که ممکن است به وجود بیاورند و تاثیر این طرح‌ها بر زندگی مردم خواهیم پرداخت.

منظور از طرح جامع، کلیتی در خصوص ارائه یک چشم انداز بلند مدت درباره کاربری و استفاده از اراضی مختلف است. به عبارت بهتر در این طرح با توجه به نیاز‌های کارشناسی شده هر منطقه میزان نیاز به اراضی مختلف با کاربری‌های مختلف را مشخص می‌کند. این کاربری‌ها می‌تواند مسکونی، بازرگانی، تجاری، اداری، کشاورزی، تفریحی و غیره باشد. در کنار این موضوع باید به حفظ آثار و بناهای تاریخی و تلاش برای حفظ و توسعه آن‌ها هم در این طرح‌ها اشاره کرد.

اما منظور از طرح تفصیلی همانطور که از نامش پیداست نه کلیت بلکه بررسی جزئیات اجرایی کردن طرح جامع شهری است. در این نقشه‌ها به صورت جزئی به بررسی ضوابط و مقررات برای اجرای طرح کلی پرداخته می‌شود و از طریق نقشه‌های ثبتی اقدام به تعیین کاربری‌های مختلف و میزان نیاز در هر منطقه از شهر می‌شود. در واقع این طرح، نقشه‌ای عملی برای توسعه شهر چه توسعه زیر ساخت‌ها و چه برنامه ریزی و مدیریت ساخت است.

بنابراین طرح جامع شهری و طرح تفصیلی یک برنامه ریزی کلی جهت مدیریت شهر است. به این معنا در تمامی حوزه‌های ساخت و ساز محدودیت‌هایی ایجاد می‌شود و این محدودیت‌ها هم زمینه بروز اختلاف را فراهم می‌آورد که کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی مسئول حل این اختلاف‌هاست. اختلاف‌ها ناشی از تفسیر و یا استناد به طرح جامع و طرح تفصیلی است.

برای مثال در طرح جامع شهری تهران که بسیار هم پیچیده است اختلافات بیشتر بروز می‌کند. در این طرح نحوه استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه سکونت، پهنه فعالیت، پهنه مختلط و پهنه سبز و باز بررسی می‌شود.

در هر کدام از بخش‌های این طرح به بررسی وجوه مختلفی چون جلوگیری از تداخل کاربری‌ها و کارکرد‌ها است و یا در پهنه سکونت برنامه ریزی در جهت به هم نخوردن تعادل سکونت و همچنین آرامش و امنیت مردم است. بنابراین ممکن است در هر نقطه‌ای از شهر ساخت و ساز‌ها مغایر با این طرح باشد برای مثال ممکن است ساخت یک مرکز تجاری با پهنه سکونت در تداخل باشد. از این باعث اختلاف بین شهرداری و افراد شود. به همین دلیل هم کارشناس رسمی معماری و شهرسازی موظف است تا در خصوص شکایاتی که در این زمینه می‌شود اقدام به بررسی و ارزیابی ادعا‌ها بر اساس طرح‌های مذکور کند.

و یا ممکن است افراد در مجوز‌های ساخت و ساز دچار مشکلاتی شوند. طبق این طرح‌ها محدودیت‌هایی از لحاظ تراکم، تعداد واحد‌ها و طبقات و موارد این چنینی وجود دارد به همین دلیل هم گاها مجوز ساخت بر اساس میل مالک صادر نمی‌شود و زمینه بروز اختلاف فراهم می‌شود. این که آیا این طرح‌ها در موراد خاص چه می‌گویند و آیا امکان صدور مجوز وجود دارد یا خیر در حیطه صلاحیت کارشناس معماری و شهرسازی است. بنابراین در صورتی که با مشکلاتی در خصوص تفسیر طرح جامع شهری و طرح تفصیلی و دریافت مجوز ساخت و ساز دارید و یا نسبت به ساخت و ساز غیر قانونی اعتراضی دارید می‌توانید با کارشناسان ما مشورت نمائید.

نوشته شده توسط: Super User

بازدید: 1110

تعیین دقیق قیمت اراضی مختلف یکی از مسائل و مشکلات افراد حقیقی و حقوقی است. وقتی که شما قصد خرید یک زمین را دارید شاید توانایی ارزش گذاری بر روی آن را نداشته باشید و یا شاید گاها فریب افراد و مشاور‌های مختلف را بخورید و یا هنگامی که قصد واگذاری یک زمین به دولت را دارید نمی‌دانید چگونه و به کدام مرجع متخصص و رسمی رجوع کنید. به همین دلیل در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهرسازی که وظیفه تعیین قیمت اراضی را بر عهده دارد به موضوعات حول قیمت گذاری زمین پرداخته ایم.

در حال حاضر با مسائل متفاوتی چون قیمت گذاری زمین کشاورزی، قیمت گذاری اراضی شهری، تعیین قیمت ملک نسبت به زمین، تعیین قیمت زمین نسبت به آپارتمان، کارشناسی زمین و مسائل متعددی از این قبیل روبرو هستیم. حتی در مورادی کارشناسی آنلاین قیمت ملک و زمین هم مورد نیاز افراد مختلف قرار می‌گیرد اما این که این موضوع قابل کارشناسی به صورت غیر حضوری است یا خیر و یا میزان اعتماد به مبالغ ارائه شده چقدر است هم موضوعاتی است که می‌توان در خصوص آن بحث نمود. اما آنچه مهم تلقی می‌شود موراد اساسی است که کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی اقدام به تعیین قیمت ملک می‌کند.

هیچگاه نمی‌توان برای املاکی که حتی در مجاورت هم قرار دارند بدون انجام کار کارشناسی تعیین قیمت کرد. بسیاری از املاک به دلیل موقعیت خاصی که دارند و یا محیط اطرافشان به شدت دچار نوسان قیمت می‌شوند. برای مثال نمی‌توان گفت یک قطعه زمین 100 متری در نیاوران تهران با قطعه ای دیگر در همین منطقه هم قیمت است به همین دلیل هم بسیاری معتقد هستند که کارشناسی از راه دور املاک و اراضی چندان قابل اتکا نیست.

به همین دلیل کارشناس رسمی معماری و شهرسازی به صورت حضوری و با بازدید از زمین و یا از طریق نقشه‌هایی که در اختیار دارد اقدام به قیمت گذاری می‌کند. کارشناس مذکور حداقل چند عامل را در نظر می‌گیرد. اولین عامل موقعیت مکانی زمین است. این که زمین در نیاوران واقع شده است می‌تواند حدود قیمتی را نسبت به زمینی که در انقلاب است مشخص کند اما نمی‌تواند ارزش دقیق را تعیین کند به همین دلیل کارشناس معماری و شهرسازی اقدام به در نظر گرفت شاخص‌های دیگر می‌کند. این که زمین مذکور دارای چه کاربری و چه مجوز‌هاییست، امکانات زمین چیست، آیا مشکل سند دارد یا خیر، در کدام خیابان و یا کجای خیابان واقع شده است، کاربری املاک مجاور چیست، آیا امکان توسعه دارد یا خیر، متراژ زمین چقدر است و بسیاری عوامل دیگر مانند مختصات نقش اساسی در تعیین قیمت دارند به همین دلیل هم کار قیمت گذاری را باید بسیار تخصصی تر از آن دانست که به برخی مشاوران یا نرم افزار‌های تعیین قیمت ملک، بتوان اعتماد کرد.

قیمت زمین تجاری، کشاورزی و سایر زمین‌ها هم با توجه به این موضوعات و در نظر گرفتن شاخص‌هایی دیگر صورت می‌گیرد. برای مثال موقعیت ملک تجاری نقشی اساسی در تعیین قیمت دارد و اینکه ملک قناس دارد یا خیر.

اما در چه مورادی می‌توان به کارشناسان مذکور مراجعه کرد؟ تقریبا هر جایی بحث خرید و فروش زمین و ملک باشد کارشناس ما به صورت قانونی صاحب صلاحیت است. اما در بعضی از موراد نیاز به کارشناس معماری و شهرسازی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند و آن هم هنگام عدم توافق برای واگذاری زمین به دولت و شهرداری‌هاست. بسیاری از اراضی شهری و یا اراضی که در طرح قرار دارند باید به دولت واگذار شوند. به همین دلیل ممکن است مالک با قیمت اعلام شده توسط دولت موافقت نکند و حتی اقدام به شکایت کند. در صورت بروز چنین مشکلی می‌توان به کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی مراجعه کرد. کارشناس با در نظر گرفتن شاخص‌های فوق اقدام به تعیین قیمت واقعی زمین می‌کند.

نوشته شده توسط: Super User

بازدید: 930

در سال‌های اخیر و با گسترش شهر‌ها و شهرک‌ها بسیاری از اراضی هم ارزش زیادی پیدا کرده‌اند به طوری که بعضی از اراضی غیر قابل استفاده در نقاط دور و یا در دامنه‌ کوه‌ها به دلیل گسترش شهر و موقعیت جغرافیای مناسب و جدیدی که پیدا کرده‌اند محل مناسبی برای ساخت و ساز ساختمان و یا مراکز تولیدی و غیره شده‌اند. در بعضی از مناطق به دلیل جمعیت کم و آب و هوای نسبتا مطلوب در دامنه کوه‌ها قیمت این اراضی از زمین‌های شهری هم بیشتر شده است.

طبق قانون اراضی شهری، زمین‌هایی هستند که در مجاورت شهر‌ها و شهرک‌ها قرار دارند. اراضی موات شهری در گذشته سابقه احیا نداشته اند به همین دلیل هم جزو اراضی دولتی هستند که از آن‌ها برای تامین زمین مسکن و اجرای پروژه‌های عمومی استفاده می‌شود.

اما محدوده و کاربری این اراضی محل اختلاف بسیاری از افراد با سازمان‌های مختلف واقع شده است. برای مثال شهرک‌های جدیدی که در اطراف تهران ایجاد شده‌اند قاعدتا محدده‌ای برای اراضی خود ایجاد کرده‌اند که متعلق به دولت است و یا ممکن است این اراضی جزو املاک شخصی باشند اما به دلیل بلااستفاده بودن به عنوان اراضی شهری معرفی شده باشند. همین این موضوعات زمینه‌های ایجاد پرونده‌های حقوقی بر سر زمین‌ها را ایجاد کرده‌اند. در این یادداشت به کمک کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهر سازی به بررسی قانون و مقررات این حوزه و مسائل پیرامون اراضی شهری خواهیم پرداخت.

زمین‌های شهری را می‌توان به سه دسته تقسیم یندی نمود. اراضی موات شهری که در بالا توضیح دادیم. اراضی بایر شهری که گرچه ممکن است سابقه احیا داشته باشد اما سال‌هاست که مورد استفاده نیستند و اراضی دایر شهری که در اختیار مالکان مشخص هستند و مورد بهره برداری‌اند.

همه اراضی موات شهری در اختیار دولت قرار دارد مگر آن که به واسطه قانون و سند رسمی به افراد و نهاد‌های مشخص واگذار شده باشد. طبق قانون اراضی شهری سال 1360 همه اراضی موات که سابقه احیا ندارند در صورت وجود مالک باز هم در اختیار دولت هستند مگر آن که مالک بتواند سابقه احیا آن را اثبات کند آن هم قبل از قانون ملی شدن اراضی.

طبق قانون کسانی که دارای اسناد مالکیت هستند (اراضی موات) برای بهبود شرایط زندگی و تامین مسکن دولت موظف است تا زمینی در اختیار آن‌ها قرار دهد تا در مهلت مشخص اقدام به ساخت و ساز کند. در صورتی که ساخت و ساز به دلایلی صورت نگیرد زمین باز پس گرفته خواهد شد. در خصوص اراضی بایری که مالک مشخص هم ندارند به موجب قانون این زمین‌ها جهت استفاده نهاد ولی فقیه در اختیار ایشان است.

اما اختلاف‌ها از کجا آغاز می‌شود؟ قانون اراضی شهری در سال 1357 تصویب شد. به موجب این قانون تمامی اراضی موات متعلق به دولت است. اما ممکن است عده‌ای سند مالکیت بر زمین‌های موات داشته باشند. هر چند طبق قانون سال 1357 این اسناد دیگر قابل استناد نیستند اما دولت به منظور رفاه حال آن‌ها 1000 متر مربع از زمین‌های مذکور را به آنان واگذار خواهد کرد. بنابراین طرح دعوا تنها با ادله داشتن سند قبل از سال 1357 نمی‌تواند زمینه پس گرفتن زمین از تملک دولت را فراهم کند مگر آن که مالک ثابت کند که زمین او که دارای سند است سابقه احیا دارد و موات نیست.

هر چند سند متعلق به هر حکومتی باشد باید به رسمیت شناخته شود اما چون زمین موات نباید و نمی‌تواند در اختیار شخص خاصی باشد و با موزاین اسلام و قانون در تضاد است در قانون لغو مالکیت اراضی شهری مالکیت افراد مذکور ابطال شده است.

بنابراین طرح دعوی در خصوص این زمین‌ها تنها هنگامی ممکن است که زمین بایر و یا دایر بوده باشد. زمین‌های دایر معمولا مشخص هستند و بیشتر زمین‌های بایری که موات اعلام شده‌اند موضوع اختلاف هستند به همین دلیل کسانی که درگیر چنین مشکلاتی هستند می‌توانند با رجوع به کارشناس دادگستری معماری و شهرسازی اقدام به بررسی زمین مذکور و تطبیق آن با قانون اراضی شهری و سپس اقدام به طرح دعوی کنند.

برای مثال حتی ممکن است که زمین طبق سند متعلق به فردی بوده و وزارت مسکن اقدام به ساخت و ساز در آن کرده باشد در صورتی که صاحب ملک بتواند ادعای خود مبنی بر سابقه احیا و مالکیت خود را پرداخت کند، نهاد‌های مذکور موظف به جبران خسارت و کسب رضایت او را دارند. اما از آن جا که این موضوع بسیار پیچیده است بعضی از افراد با تحریک عده‌ای اقدام به طرح دعوی و هزینه‌های بسیار سنگین می‌کنند اما نمی‌توانند مالکیت خود را اثبات کنند به همین دلیل توصیه می‌کنیم از کارشناس رسمی معماری و شهر سازی جهت پیشبرد مسائل خود کمک بگیرید.

اما موضوع دیگری که در اینجا حائز اهمیت است خرید و فروش زمین‌های شهری است. زمین‌هایی که در اختیار دولت قرار دارند طبق قانون بین واجدین شرایط باید تقسیم شود و هر ساله هم دولت و وزارت مسکن این کار را با توجه به نیاز متقاضیان انجام می‌دهند. اما آن چه از نظر کارشناس معماری و شهرسازی زمینه ساز اختلاف است، اراضی شهری دایر و یا در تملک افراد حقیقی است. طبق قانون مالکین اعم از افراد حقیقی یا حقوقی باید املاک تحت اختیارشان را به دولت و یا شهرداری‌ها بفروشند مگر این که دولت نیازی به خرید آن‌ها نداشته باشد. در صورتی که دولت نیازی به خرید نداشته باشد آن‌ها می‌توانند زمین‌ها را آماده و به قطعات مختلف تقسیم نموده خود اقدام به فروش آن‌ها کنند.

به عبارت بهتر خرید و فروش اراضی شهری ممکن نیست مگر آن که اولا دولت اقدام به خرید کند و در صورت عدم تمایل دولت، مالک با هماهنگی و اخذ مجوز از وزارت مسکن اقدام به واگذاری نماید.

حال این پرسش به وجود می‌آید در صورتی که فردی آگاهانه و یا ناآگاهانه اقدام به خرید و فروش این اراضی کند تکلیف خریدار و فروشنده چه خواهد بود؟ در صورتی که مالک قبلی یا فروشنده در دسترس نباشد چه اتفاقی می‌افتد؟ در صورتی که ساخت و ساز صورت گرفته باشد چه؟
برای پاسخگویی به همه این پرسش‌ها و همچنین تطبیق اراضی خود و یا تشخیص موات و بایر و دایر بودن اراضی جهت حل مشکلات حقوقی می‌توانید با کارشناس رسمی دادگستری معماری و شهرسازی مشورت نمائید.

نوشته شده توسط: کارشناس رسمی دادگستری

بازدید: 1666

معرفی مشخصات ، صلاحیتهای

کارشناس رسمی دادگستری رشته معماری و شهرسازی

• ارزیابی و قیمت گذاری اراضی غیرمرزوعی ارزیابی

• بررسی اعمال ضوابط شهرسازی ارزیابی و بررسی انواع طرح های شهری

• تشخیص و تطبیقکاربری اراضی شهری با مقررات ناظر بر آن 

• رسیدگی به اختلافات فیمابین مشاوران ،کارفرمایان در امور تخصصی برنامه ریزی و مدیریت شهری

• تشخیص و تطبیقکاربری اراضی شهری با مقررات ناظر بر آن 

• بررسی و اظهلر نظر در خصوص طرح های جامع،هادی و تفضیلی شهری

• رسیدگی به اختلافات فیمابین مشاوران ،کارفرمایان در امور تخصصی برنامه ریزی و مدیریت شهری 

 این رشته مهندسی دلیل به وجود آمدن آموزش سامان دهی ساخت و سازهای شهری از مطالعاتی که فارغ التحصیلان رشته شهرسازی درخصوص بافت های شهری انجام می دهند ، نتایج آن به صورت طرح های تفصیلی ، طرح های جامع یا طرح های هادی . برای روستا ها ارائه می شود و شهرداری ها ملزم به تبعیت از این طرح ها هستند تا اینکه ساماندهی بافت ها شکل بگیرد و شهرها رشد منظمی داشته باشند در صورتی که تخلف در این عرصه رخ بدهد یا اختلافاتی در تفسیر این طرح‌ها به وجود بیاید کارشناسان رسمی دادگستری رشته شهرسازی هستند که در این موردها اظهار نظر می‌ کنند و برای مراجعی که به آنها مراجعه می کنند چه برای دادگاهها . در برخی موارد دعاوی که در دادگاه مطرح می شوند به دلیل عدم ارائه پروانه امکانیست که شهرداری ساخت و ساز در آنها را منطبق بر طرح های تفصیلی یا طرح‌های جامع شهری نمی بیند . در خصوص رشته شهرسازی موضوع روشن است که چه روندی را طی میکند انجام کارشناسی ها و هم اینکه مشخص می شود چارچوب فعالیت‌های این رشته شهرسازی فارغ التحصیلانش به دلیل اینکه این رشته حساسیت بسیار زیادی دارد و طرح های توسعه شهرها و پایه ریزی برنامه ها برای آینده شهرها از طریق مطالعاتی است که مهندسین شهرسازی انجام میدهند این شهرسازان در دوره‌های مقاطع تحصیلی شان مباحثی مانند مهندسی آب و فاضلاب واحدهای درسی و نزدیک به مهندسی آب و فاضلاب و مهندسی ترافیک و جامعه ‌شناسی و موضوعات مربوط به مباحث دیگر را می گذرانند علت این مختلط بودن مباحث درسی فارغ التحصیلان این رشته این است که رشته برنامه ریزی شهری یا شهرسازی یک میان رشته است و ارتباط بسیار زیادی با سایر رشته ها دارد فارغ التحصیلان این رشته در صورتیکه در مقاطع بالاتر ادامه تحصیل بدهند اگر بخواهند فعالیت هایی را در شهر انجام بدهند یا مطالعاتی را ارائه دهند باید تسلط کافی بر منابع علمی مرتبط داشته باشند. در تحصیلات تکمیلی این موضوع رشته شامل چهار گرایش طراحی شهری ، برنامه ریزی شهری ، برنامه ریزی منطقه ای و مدیریت شهری است که عمده فعالیت هایی که انجام میدهند برای زیبایی ، ایمنی ، جلوگیری از زاغه نشینی و انحطاط و فرسودگی شهرها است و همچنین برنامه ریزی برای بازسازی و نوسازی حمل و نقل شهرها درشهرک های اغماری آنها . توسعه پایدار و رعایت و حفاظت از محیط زیست و کاهش آلودگی و شهر ها ، پایدار اجتماعی و اقتصادی از مطالعات و اعمال نظر مهندسین شهرسازی است . طرح هایی که مهندسین شهرساز ارائه می دهند به عنوان طرح های تفصیلی و جامع برای محدوده‌های شهری پس از تعیین زیر محله اظهار نظر برای حریم شهروندی ، تعیین زیباسازی نمای منظر شهری باعث می شود که کاربری ها در شهرها معین شود و کیفیت زیست محیطی بالا برود طبیعتا در صورتی که به موضوع شهرسازی دقت شود نتیجه توسعه شهرها مطلوب خواهد بود و شوراهای عالی شهر سازی برای این شکل می گیرند که بتوانند مدیریت جامعی نسبت به این رشته مهندسی بسیار ویژه داشته باشند. نرم افزار هایی که برای شهرسازی تهیه شده است با توجه به پیشرفت تکنولوژی و استفاده روزافزون از نرم افزارها برای استفاده ی شهرسازی نیز نرم افزارهایی تهیه شده است که بسیار ارزشمند است . اکسپرت چویس و سی تی ان جین از نرم افزارهایی هستند که بسیار کاربردی هستند .

دستمزد کارشناسان عضو مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده و کانون کارشناسان رسمی دادگستری بر اساس مصوبه حق‌الزحمه کارشناسی تحت عنوان تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری توسط قوه قضاییه تصویب و ابلاغ می گردد.

کارشناسان رسمی دادگستری